Zwangsrevolution auf dem russischen Wohnungsmarkt

Ex-Wirtschaftsminister Prof. Andrey Nechaev

 

Der Wohnungsbau, der in den letzten Monaten nach mehreren Jahren der Stagnation erstmals wieder einen Aufwärtstrend verzeichnen konnte, wird einer ernsthaften Probe unterstellt. Ab dem 1. Juli 2019 soll der Wohnungsneubau vollständig in ein neues Finanzierungssystem überführt werden, dass auf Treuhandkonten bei autorisierten Banken basiert.

Der Wohnungsbau, der in den letzten Monaten nach mehreren Jahren der Stagnation erstmals wieder einen Aufwärtstrend verzeichnen konnte, wird einer ernsthaften Probe unterstellt.  Foto: iStock © Sergei Dubrovskii

Ein Treuhandkonto (eng. Escrow) ist ein spezielles Bankkonto, auf dem das Geld der Investoren für ein Bauprojekt bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gesperrt ist. Grundlage dieser Regelung ist eine dreiseitige Vereinbarung zwischen Verkäufer, Käufer und Bank. Die Zentralbank hat bisher 95 Banken gelistet, die die Kriterien für die Teilnahme am neuen Finanzierungssystem erfüllen.

Bauherren sind vorsichtig

Bislang zeigten sich sowohl die Banken als auch die Bauherren vorsichtig gegenüber dieser neuen Art der Baufinanzierung. Nach Angaben von Ernst & Young wurden 2018 nur 183 Wohngebäude auf Grundlage des Treuhandsystems gebaut. Das entspricht 1,5 Millionen Quadratmeter beziehungsweise lediglich etwas mehr als einem Prozent des gesamten Wohnungsbauvolumens des Landes. Nach Angaben der russischen Zentralbank wurden bis Mitte Februar 2019 nur 275 neue Anträge auf Eröffnung von Treuhandkonten bei insgesamt neun der autorisierten Banken gestellt.

Schwierigkeiten mit dem neuen Mechanismus gibt es insbesondere für bestimmte Kategorien von Wohnungskäufen, wie zum Beispiel bei der Bezahlung von Wohnungen unter Einbringung des Mutterschaftskapitals oder Militärhypotheken. Das gravierendste Hindernis ist und bleibt jedoch die stark sinkende Rentabilität des Wohnungsbaus für den Bauträger.

Niedrigere Erträge, höhere Risiken

Der Hauptgrund für die schleppende Umsetzung des neuen Systems ist die geringe Gewinnerwartung bei den Bauträgern und Investoren. Nach Angaben des Beratungsunternehmens Knight Frank kann die Rentabilität von Entwicklungsprojekten durch die Einführung von Treuhandkonten um das 1,5- bis 2,5-fache sinken. Bauherren bauen Wohnungen nicht mehr auf Kosten der Käufer, sondern auf eigene Kosten oder mithilfe der Bankfinanzierung. Das belastet insbesondere kleinere und regionale Developer.

Die Verwendung von Treuhandkonten erhöht auch das Risiko für die Investoren, da es neben Problemen mit dem Bauherrn auch zu Schwierigkeiten mit den Banken kommen kann.

Was kommt auf den Wohnungsmarkt zu?

Angesichts der möglichen Schwierigkeiten in Zusammenhang mit dem neuen Finanzierungsmechanismus sind verschiedene Szenarien denkbar:

Erstens: Die Bauherren werden alternative Finanzierungsmöglichkeiten finden, um am Geld für die Umsetzung neuer Projekte zu gelangen, zum Beispiel über Wohnungsbaugenossenschaften.

Zweitens: Nach einem starken Rückgang der Bautätigkeit und der Verkäufe werden die Behörden zum alten Finanzierungschema zurückzukehren.