Russlands Immobilienbranche auf dem Weg aus der Krise

Die Wirtschaftskrise hat Russlands Immobilienbranche von einer Goldgrube zum Sorgenkind gemacht. Investitionen stagnierten bestenfalls. Doch nach den miserablen Zahlen der vergangenen Jahre keimt nun wieder Hoffnung auf.

Von Maxim Kireev

Kein Spiegelbild der Marktsituation: Auch in der Stadtverwaltung Moskaus gibt es Kritik an den Wolkenkratzer an der Moskwa. istock © maxim4e4ek

Es klingt wie eine Nachricht aus besseren Tagen. Fast 80 Millionen Euro will die österreichische Immobiliengesellschaft Immofinanz in ihre Einkaufszentren in Moskau investieren. In den fünf Malls, die die Österreicher in der Stadt besitzen, entstehen Areale mit Marktständen, hippen Restaurants und aufwendigen Kinderspielplätzen. Das soll neue Besucher und Mieter anlocken. Doch die Millionen sind keine Investition in die Zukunft, zumindest keine, die das Unternehmen mit Russland verbindet. Denn die Frischzellenkur soll der Immofinanz dabei helfen, ihre auf etwa eine Milliarde Euro geschätzten Einzelhandelsflächen in den Moskauer Shopping-Tempeln schneller loszuwerden.

Zu hoch sind die Verluste, die die Wirtschaftskrise dem Unternehmen eingebrockt hat. Gut 200 Millionen Euro mussten die Österreicher im vergangenen Jahr in Russland abschreiben. Insbesondere weil die Preise der Immobilien nach unten korrigiert werden mussten. Auch die Mieteinnahmen sanken laut dem Geschäftsbericht von 57 auf 50 Millionen Euro. Weil der Konzern gleichzeitig mit einem Wettbewerber fusionieren will, soll die Russland-Sparte nun abgestoßen werden. Zu hoch sei das Risiko, zu schwierig das Marktumfeld.

„Ungesunder“ Leerstand

Die Wirtschaftskrise der letzten Jahre hat Russlands Immobilienbranche von einer Goldgrube zum Sorgenkind für Anleger gemacht. Noch vor einigen Jahren übertrafen sich westliche Immobilienfonds mit ihren Russland-Plänen. Hohe dreistellige Millionenbeträge für mittelgroße Bürogebäude waren keine Seltenheit. Vor fünf Jahren hatte etwa die US-Bank Morgan Stanley noch rund eine Milliarde Euro in die Galereja-Einkaufspassage im Zentrum von Russlands zweitgrößter Stadt St. Petersburg investiert. Noch deutlicher machte sich der Bauboom in Moskau bemerkbar. Ein Sichtbares Zeugnis dieser Goldgräberstimmung ist das Hochhausviertel Moscow City.

Heute sind die Wolkenkratzer an der Moskwa zwar ein Blickfang. Ein Spiegelbild der Marktsituation sind sie nicht. Stattdessen spricht man mittlerweile auch in der Stadtverwaltung von einem städteplanerischen Fehler. Nach dem ersten Halbjahr stehen fast 15 Prozent der Büroflächen leer. „Das ist mehr als der Moskauer Schnitt, der etwa elf Prozent beträgt.“, erklärt Wera Simenkowa, Spezialistin für Büroimmobilien beim Immobiliendienstleister Colliers International. „Der Leerstand ist höher, als er auf einem gesunden Markt sein sollte.“

Die Mieten im Mittelklasse-Segment sind erstmals seit gut drei Jahren gestiegen.

Insgesamt sollen allein in Moskau derzeit knapp 2,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer stehen. Genug für etwa 300.000 Arbeitsplätze. Und auch die Mietpreise sind nur noch ein Schatten ihrer selbst. In Euro gerechnet haben sich die jährlichen Mietpreise pro Quadratmeter im gehobenen A-Segment nach Berechnungen von Colliers International innerhalb von fünf Jahren beinahe halbiert. Kein Wunder, dass die Investitionen in russische Immobilien bestenfalls stagnieren. So prognostizieren Analysten im laufenden Jahr etwa vier Milliarden Dollar an Investitionen. Ein Wert, der in etwa dem des Vorjahres gleicht. Verglichen mit den fetten Jahren zu Beginn des Jahrzehnts, als jährlich etwa acht Milliarden Dollar in die Branche flossen, wirken die heutigen Maßstäbe geradezu bescheiden. Das gilt nicht nur für Büroimmobilien. Auch im Einzelhandel wurde etwa in der russischen Hauptstadt mit ihren 13 Millionen Einwohnern keine einzige größere Einkaufspassage eröffnet.

Sinkende Bauaktivität macht Hoffnung

Hinter den miserablen Zahlen der vergangenen beiden Jahre macht sich jedoch wieder Hoffnung breit. Gerade weil die Bauaktivität zurückgegangen ist, verzeichnen die Immobilienvermittler wieder steigende Auslastungen. Hinzu kommt der etwas stabilere Rubel, der vor allem ausländischen Investoren steigende Mieteinnahmen beschert. Der wichtigste Faktor ist jedoch die wirtschaftliche Erholung, die im zweiten Quartal mit einem Plus von 2,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum kräftig an Fahrt gewonnen hat.
Weil weniger gebaut wird, sind zumindest die Rubelmieten für Büros im Mittelklasse-Segment im zweiten Quartal des Jahres das erste Mal seit gut drei Jahren wieder gestiegen. Auch im Einzelhandelsbereich scheint die Talsohle erreicht zu sein. Zwar wurde seit Beginn des Jahres kein einziges größeres Einkaufszentrum eröffnet, für Eigentümer bereits gebauter Flächen sind das jedoch gute Nachrichten. Einige Marktbeobachter schätzen bereits, dass der Leerstand im Einzelhandelsbereich zum Ende des Jahres zumindest in der Hauptstadt auf sechs Prozent sinken könnte. Das wäre der tiefste Wert seit dem Frühjahr 2015.

Das lockt Investitionen. Sie sind, um große Einzelgeschäfte bereinigt, in den ersten sechs Monaten des Jahres um sechs Prozent gestiegen. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2015 beläuft sich das Plus bereits auf 15 Prozent. Insgesamt flossen zwischen Januar und Juni 1,4 Milliarden Euro in russische Immobilien. Auch der Anteil ausländischer Investoren steigt. Der chinesische Fonds Fosun etwa investierte knapp 160 Millionen Euro in das Büro- und Einkaufszentrum Woentorg, nur wenige Hundert Meter vom Kreml entfernt. Große Pläne hatte auch der Investmentfonds Hines aus den USA. Die Amerikaner hatten Interesse an der Einkaufspassage Newski Zentr bekundet, deren Marktwert auf etwa 150 Millionen Euro geschätzt wird. Branchenkenner sehen gerade jetzt einen guten Zeitpunkt für Investitionen im Einzelhandelsbereich. Die Mieteinnahmen und somit auch die Immobilienpreise sind weitaus tiefer als noch vor wenigen Jahren. „Im ersten Halbjahr ist die Rendite zum ersten Mal seit 2014 kleiner geworden“, meint Irina Uschakowa, Leiterin des Investment-Bereichs beim Immobiliendienstleiter CBRE. Das bedeutet, dass die Objektpreise im Verhältnis zu den Mieten wieder steigen. „Wir erwarten, dass Investoren dies als positives Signal empfinden und sich das Käuferinteresse auch in Deals niederschlägt“, ergänzt die Branchenkennerin.

Lagerimmobilien als Anlageobjekt

Neben Einzelhandelsflächen könnten sich auch Lagerimmobilien als lukratives Anlageobjekt erweisen. In den vergangenen Jahren sind die Investitionen in diesen Bereich beinahe zum Erliegen gekommen. Wirtschaftskrise und gedämpfte Konsumstimmung hatten dafür gesorgt. Marktbeobachter hatten übereinstimmend berichtet, dass derzeit in Russland so wenig neue Lagerflächen gebaut werden wie schon seit Jahren nicht mehr. Jetzt, wo Russlands Wirtschaft sich langsam aus dem Krisensumpf zu ziehen scheint, könnten sich vor allem Industrie- und Lagergebäude einer erhöhten Nachfrage erfreuen.

Nach Berechnungen der Immobiliengesellschaft S.A. Ricci lag die Nachfrage allein in der Region um Moskau fast ein Viertel über dem Vorjahreswert. So hatten Unternehmen bisher im laufenden Jahr knapp 700 Quadratmeter Lagerflächen gekauft und gemietet, so viel wie zuletzt vor fünf Jahren, als sich die russische Wirtschaft noch im grünen Bereich bewegte. „Wir erwarten, dass der Leerstand in den kommenden Monaten weiter sinken wird, während die Mietpreise anziehen dürften“, erklärt Dmitrij Gerastwoskij, Leiter der Abteilung Industrieimmobilien bei S.A Ricci. „Dann wird man von einer Erholung des Marktes sprechen können. Für eine erhöhte Nachfrage außerhalb Moskaus sorgen zudem große Handelsketten, die ihr Netz ausbauen. So machte im vergangenen Jahr der Media-Markt-Konkurrent Eldorado den größten Lager-Deal in Russland. Einer der ersten ausländischen Investoren, der sich in diesem Jahr auf das Terrain gewagt hat, ist der britische Fonds Raven Russia, der sich auf Immobilieninvestitionen in Russland spezialisiert. Im Frühjahr kauften die Briten für gut 70 Millionen Euro zwei Bürogebäude und einen Lagerkomplex. Dabei will es Raven allerdings nicht belassen. Wie russische Medien berichten, verhandeln die Fondsmanager derzeit über den Kauf von zwei Lagerhallen im Wert von 180 Millionen Euro. Wenn alles glattgeht, könnte das der größte Deal der Branche mit ausländischer Beteiligung werden.

Dieser Beitrag erschien zuerst in OstContact 09/2017.