Ukrainische Bauwirtschaft: Zeichen der Erholung

Der Wohnungsbau kommt nur lamgsam in Gang © OWC
Der Wohnungsbau kommt nur lamgsam in Gang © OWC

Der Bau- und Immobilienmarkt in der Ukraine kommt nach dem Einbruch im Zuge der globalen Finanzkrise nur schwer wieder auf die Beine. Zumindest in einigen Segmenten gibt es aber Erholungstendenzen. Chancen bieten sich Anbietern unter anderem im Bereich energieeffizientes Bauen – etwa im Rahmen bilateraler Projekte. Über die Entwicklung der Branche und das deutsche Engagement im Land berichteten Experten Mitte November auf einer Veranstaltung in Berlin.

„Der Bau- und Immobilienmarkt ist noch nicht vollständig wieder auf den Beinen“, sagte Steffen Sendler, Partner und Geschäftsführer des deutschen Projektmanagementbüros Drees & Sommer für Russland und die GUS, der auf der von der Kiewer Kanzlei Arzinger organisierten Veranstaltung zur ukrainischen Bau- und Immobilienwirtschaft einen Überblick über die Marktentwicklung gab. Der Wohnungsbau, in den 2012 immerhin knapp ein Viertel der gesamten Investitionen im Bausektor floss, kommt nur langsam wieder in Gang. Probleme bereitet die Finanzierung. Große Wohnviertel, die in der Vorkrisenzeit hochgezogen wurden, stünden teils leer, sagte Sendler.
Immerhin kommen in Kiew Bauarbeiten an Objekten, die wegen der Krise stillstanden, wieder in Gang. Die Wohnungen fallen jedoch häufig kleiner aus als früher, da die finanziellen Möglichkeiten der potenziellen Käufer beschränkt sind. Die Regierung versucht, den Wohnungsbau im Rahmen verschiedener Förderprogramme wie dem Programm „Erschwinglicher Wohnraum“ anzukurbeln. Die weitere Finanzierung dieser Maßnahmen ist aufgrund der angespannten Haushaltssituation allerdings unsicher.

Bürobauten werden fertiggestellt

Etwas dynamischer als der Wohnungsbau entwickelt sich der Gewerbeimmobilienmarkt, in den 2012 rund 600 Millionen US-Dollar investiert wurden. Insbesondere die Hauptstadt Kiew verzeichnete 2012 wieder einen nennenswerten Neuzugang von Büroflächen. Eine Reihe von Bürobauten, deren Bau in der Krise gestoppt worden war, konnten inzwischen fertiggestellt werden. Laut der internationalen Maklerfirma Collier stieg das Angebot in Kiew im ersten Halbjahr 2013 um 64.000 auf insgesamt knapp 1,5 Millionen Quadratmeter. Die Leerstandsquote ging dennoch von 17 auf 15 Prozent zurück.
Großen Nachholbedarf sieht Sendler im Hotel- und Retail-Segment insbesondere, aber nicht nur in Kiew. Auch hier sind bei zahlreichen, während der Krise eingefrorenen Vorhaben die Bauarbeiten wieder angelaufen, und es gibt große Projekte wie den Umbau des einstigen Zentralkaufhauses ZUM an der Kiewer Einkaufsmeile Kreschtschatyk, an dem Drees & Sommer beteiligt ist. Nach Erhebungen von Colliers verfügte die ukrainische Hauptstadt Ende 2012 über ein Angebot von gut 800.000 Quadratmetern moderner Einkaufsflächen vorwiegend in Shopping Centern. Weitere 740.000 Quadratmeter sind bis 2015 geplant, denn mit 280 Quadratmetern pro 1.000 Einwohnern ist die Versorgung immer noch deutlich niedriger als etwa in der polnischen Hauptstadt Warschau (594).

In Kiew werden wieder mehr Büro- und Gewerbeflächen fertiggestellt © OWC
In Kiew werden wieder mehr Büro- und Gewerbeflächen fertiggestellt © OWC

Schwerpunkt Kiew
Belebung gibt es auch bei Lager- und Logistikkomplexen. Nach dem krisenbedingten Einbruch nehmen wieder mehr Projektentwickler solche Vorhaben in Angriff oder setzen die Arbeiten an zwischenzeitlich eingefrorenen Baustellen fort. Den Schwerpunkt bildet auch hier der Großraum Kiew, wo 2012 laut Colliers neue Lager- und Logistikeinrichtungen mit rund 86.000 Quadratmetern Fläche in Betrieb genommen wurden. Die steigende Nachfrage ließ die Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 17 auf acht bis zehn Prozent Ende 2012 sinken.
Drees & Sommer ist seit 2009 mit einer Tochterfirma in Kiew vertreten. Das Beratungsunternehmen fungiert als „Adapter zwischen der deutschen und ukrainischen Seite“, so Sendler, und übernimmt für ausländische Projektgesellschaften die Bauherren- und Aufsichtsfunktion in der Ukraine. Die ukrainischen Bauvorschriften sind sehr streng und stellen hohe Anforderungen an die Qualifizierung des Personals. So müssen etwa Planung und Ausführung genau übereinstimmen.
Ein Problem sind dabei krisenbedingte Verzögerungen mit teils langen Bauzeiten, die zur Folge haben, dass sich anfangs gültige Bauvorschriften mittlerweile geändert haben.

Nach oben katapultiert

Einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen im Baurecht gab Rechtsanwalt Wolfram Rehbock von Arzinger. Rehbock hob die rechtlichen Unterschiede zu Deutschland hervor, betonte aber auch die positiven Entwicklungen. So wird die für deutsches Verständnis ungewöhnliche Trennung der Rechte an Grundstücken und den darauf befindlichen Gebäuden in der Praxis zunehmend aufgeweicht. Anfang des Jahres wurde zudem ein einheitliches Grundstücksregister eingeführt, das vom staatlichen Registrierungsamt Ukrgosreestr geführt wird und die bisher existierenden vier Register ersetzt. Der Eintrag von dinglichen Rechten auf Immobilien im staatlichen Register ist für alle Transaktionen auf dem Immobilienmarkt wie etwa Grundstücks- oder Wohnungsveräußerung nötig. Zusätzliche Registrierungen bei anderen Behörden sind nicht mehr erforderlich.
Diese Neuregelungen im Baurecht katapultierten die Ukraine im jüngsten Doing-Business-Report der Weltbank im Bereich Baugenehmigungen von Platz 186 auf 41. Dabei ist der Grundstückskauf durch Ausländer abgesehen von bestimmten Ausnahmen – etwa landwirtschaftlichen Flächen oder Grundstücken außerhalb von Siedlungen – grundsätzlich frei. Auch diese Ausnahmen lassen sich aber teils durch die Gründung eines „Enkelunternehmens“ einer ukrainischen Tochterfirma umgehen. Was das Baurecht betrifft, unterscheidet der Gesetzgeber fünf unterschiedliche Kategorien von Bauobjekten, deren Genehmigung je nach Komplexität unterschiedlich umfangreich ist. Eine einfache Faustregel für Bauherren hatte Rechtsanwalt Rehbock auch parat: „Was die Behörde Ihnen konkret erlaubt, ist erlaubt. Das ist die Kurzfassung des ukrainischen Baurechts.“

Im Weltbankreport konnte sich die Ukraine bei den Baugenehmigungen entscheidend verbessern © OWC
Im Weltbankreport konnte sich die Ukraine bei den Baugenehmigungen entscheidend verbessern © OWC

Krise führt zu Preisverfall
Die noch nicht überwundene Krise der Bauwirtschaft und der Kostendruck treffen Anbieter wie den deutschen Profilhersteller Profine, der seit 2009 in Zaporischja PVC-Profile für Fensterhersteller produziert und in der Ukraine einen Marktanteil von sieben Prozent hat. „Die schwierige Auftragslage und Überkapazitäten führen zu weiterem Preisverfall“, sagte Andreas Schröder, der für die Ukraine zuständige Vertriebsleiter. Seit der Unabhängigkeit des Landes ist der Anteil von Kunststofffenstern von null auf fast 90 Prozent gestiegen. Doch in den letzten drei Jahren stagniert der Markt vor dem Hintergrund von Rezession, Baukrise und Zahlungsproblemen. „Fenster stehen auf der Prioritätenliste nicht ganz oben“, sagte Schröder. Auch für das kommende Jahr sind die Aussichten angesichts der schwierigen Wirtschaftslage unklar. Dennoch sieht er angesichts des großen Absatzmarkts und der künftigen Anpassung an EU-Normen etwa beim Schallschutz oder der Energieeffizienz ein großes Potenzial im Land.

In großen Schritten hinter Russland her
Das Thema Energieeffizienz gewinnt zunehmend an Bedeutung: „Die Ukraine kommt Russland im Bereich Energieeffizienz und Green Building in großen Schritten hinterher“, sagte Steffen Sendler. Deutsche Zertifizierungssysteme wie DGNB (Deutsches Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen) haben es dabei allerdings schwer, da es wenige deutsche Investoren gibt. Viele kommen aus den USA und Kanada und bringen ihre eigenen Systeme mit.
Bei der Errichtung von Wohnraum gelten für die Energieeffizienz seit Anfang 2013 neue Vorschriften. Zur Beheizung eines Quadratmeters dürfen demnach nicht mehr als 40 bis 70 Kilowatt Energie pro Jahr erforderlich werden. Ein Gesetzentwurf zur energetischen Gebäudesanierung, der eine staatliche Förderung solcher Maßnahmen vorsah, scheiterte allerdings Ende Oktober in zweiter Lesung im Parlament.

Ein Problem bei der Erfassung und Sanierung von Wohngebäuden sind mangelnde statistische Daten zum Energieverbrauch und die unklare Eigentumssituation in Mehrfamilienhäusern, in denen häufig privates, kommunales und staatliches Eigentum nebeneinander existiert, erläuterte Knut Höller, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) e.V., einem Zusammenschluss privater und öffentlicher Partner, deren Ziel die marktwirtschaftliche und ökologische Entwicklung der Wohnungswirtschaft in Osteuropa ist. Nach der Finanzkrise seien zudem viele Neubauten ohne Einhaltung gesetzlicher Vorschriften etwa zur Wärmeisolierung fertiggestellt worden. Die IWO führt in Zusammenarbeit mit der GIZ und Profine im Rahmen des Programms Energodom Projekte zur energetischen Gebäudesanierung in der Ukraine durch, die insbesondere Schulungsmaßnahmen für Multiplikatoren umfassen.

Modellprojekt in Schowkwa

Zu den deutschen Aktivitäten gehört das Projekt „Energieeffiziente Stadt“, das der Ost-Ausschuss der Deutschen Wirtschaft unter Beteiligung deutscher Unternehmen wie Siemens und E.ON Ruhrgas im westukrainischen Schowkwa durchführt. Dort sollen mithilfe deutscher Experten Mechanismen zur Umsetzung von Energieeffizienzprojekten in ukrainischen Kommunen erarbeitet werden. Im Rahmen eines Modellprojekts soll die komplexe Modernisierung mehrerer Wohngebäude und einer Kita mit ukrainischen Mitteln dargestellt werden.
Die technische Analyse erfolgt durch das Berliner Kompetenzzentrum Großsiedlungen e.V. (KZG). „Die Unterschiede im energetischen Modernisierungsbedarf zwischen Deutschland und der Ukraine sind marginal“, sagte KZG-Leiter Ralf Protz in Berlin. Das Einsparungspotenzial für Heizenergie bei den Wohngebäuden liegt ohne Berücksichtigung der Leitungsverluste bei deutlich über 60 Prozent, was die Amortisationsdauer von Investitionen auf wenige Jahre begrenzen würde. Bis Februar 2014 sollen konkrete Handlungsempfehlungen vorgelegt werden. Bei dem Projekt gilt es allerdings auch, Befürchtungen der Bewohner zu zerstreuen: „Die von uns eingebauten Wärmezähler wurden von den Bewohnern demoliert, weil diese höhere Kosten befürchteten“, berichtete Protz. ch